취득세, 재산세, 양도소득세 완벽 가이드
부동산을 사고팔거나 보유할 때 반드시 알아야 할 세금이 있습니다. 대표적으로 취득세, 재산세, 양도소득세가 있으며, 이를 정확히 이해해야 세금 부담을 최소화할 수 있습니다. 본문에서는 이 세금들의 개념과 부과 기준, 절세 전략까지 상세히 정리해 보겠습니다.
1. 취득세: 부동산을 구입할 때 내는 세금
부동산을 취득(구입)하면 반드시 납부해야 하는 세금이 취득세입니다. 취득 방식(매매, 증여, 상속)에 따라 세율이 다르며, 주택 수에 따라서도 크게 달라집니다.
1) 취득세율 및 계산 방법
① 주택 매매 취득세율
- 1주택자
- 6억 이하: 1.1%
- 6억 초과~9억 이하: 1.3%
- 9억 초과: 3.5%
- 2주택자: 8%
- 3주택 이상: 12%
② 증여 취득세율
- 주택: 12%
- 비주거용 부동산(토지, 상가 등): 3.5%
예시: 7억 원짜리 아파트를 구입하면 취득세는 7억 × 1.3% = 910만 원입니다.
2) 취득세 절세 방법
- 생애 최초 주택 구입자 감면 혜택 활용 - 12억 원 이하 주택을 구입하면 취득세 일부 감면 가능
- 다주택자 취득세 폭탄 피하기 - 1주택 유지 시 1~3.5% 적용, 2주택부터 8% 이상 증가
- 부모 증여보단 매매 방식 고려 - 증여세율이 12%로 높아, 매매 방식이 유리할 수 있음
2. 재산세: 부동산을 보유할 때 내는 세금
재산세는 부동산을 보유하는 동안 매년 내야 하는 세금으로, 매년 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과됩니다.
1) 재산세 부과 기준
- 주택: 0.1% ~ 0.4%
- 토지 및 상가: 0.2% ~ 0.4%
예시: 공시가격 5억 원 아파트의 재산세는
과세표준: 공시가격 X 60%= 3억 원
재산세= 3억원 X 0.3% = 90만 원입니다.
2) 재산세 절세 방법
- 공시가격 인하 신청 - 이의신청을 통해 공시가격을 조정하면 세금 절감 가능
- 주택 수 조정 - 다주택자는 종부세까지 부담될 수 있으므로 조정 고려
- 특례세율 적용 확인 - 1세대 1주택자, 고령자 감면 혜택 활용
3. 양도소득세: 부동산을 팔 때 내는 세금
부동산을 매매하여 차익이 발생하면 양도소득세(양도세)가 부과됩니다.
1) 양도소득세율
- 1주택자 (2년 이상 보유 시)
- 9억 이하: 비과세
- 9억 초과분: 20~45% 누진세율
- 2주택 이상 보유자 (조정지역 기준): 40~70% 중과세 적용
예를 들어 5억원에 구입한 아파트를 8억 원에 매도하면 양도차익은 8억-5억=3억이 됩니다.
여기서 취득세, 중개수수료 등을 차감한 순수익에 대해 과세합니다.
2) 양도소득세 절세 방법
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 - 2년 이상 보유 및 실거주하면 9억 원까지 비과세 적용
- 장기보유특별공제 활용 - 10년 이상 보유 시 최대 80% 공제 가능
- 양도 시점 조정 - 조정지역 해제 여부 및 세법 개정 시점 고려
4. 부동산 중개수수료에 대해 알아보기
중개수수료는 부동산 거래 시 부동산 중개인이 제공하는 서비스에 대해 지불하는 비용을 말합니다. 중개수수료는 매매,전세,임대차계약 등 부동산 거래의 유형에 따라 달라지며, 각 거래에서 발생하는 수수료율과 계산 방법도 다릅니다. 아래에서 중개수수료에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
1) 매매 거래 시 중개수수료
- 매매가격이 6억 원 이하일 경우: 거래액의 0.5%가 중개수수료
- 매매가격이 6억 원 초과 9억 원 이하일 경우: 거래액의 0.4%가 중개수수료
- 매매가격이 9억원을 초과할 경우: 거래액의 0.3%가 중개수수료
수수료는 매도자와 매수자각 각각 지불하는 방식입니다. 거래금액이 10억원이라면 매도자와 매수자가
각각 0.3%씩 총 60만원씩 지불합니다.
2) 임대차 계약 시 중개수수료
- 전세계약: 전세금의 0.4%가 중개수수료로 적용됩니다.
-월세계약: 월세 계약 시에는 보증금과 월세를 합산한 금액에 대해 수수료가 적용됩니다.
예를 들어 보증금 1억원에 월세 100만원일 경우, 보증금+월세 합산 금액에 대해 중개수수료가
적용됩니다.
보증금 1억원+ 월세 100만원을 합산한 금액 1억1천만원에 대해 0.3%의 수수료가 부과됩니다. 그러므로 이 경우
중개수수료는 33만원 정도가 될 수 있습니다.
상업용 부동산 거래 시 중개수수료는 매매가격의 0.9%가 중개수수료로 책정될 수 있습니다.
결론
부동산 거래와 보유 과정에서 취득세, 재산세, 양도소득세는 반드시 고려해야 하는 요소입니다.
- 취득세: 부동산을 구입할 때 내는 세금
- 재산세: 보유 중 매년 내야 하는 세금
- 양도소득세: 부동산을 매매할 때 발생하는 세금
이를 효과적으로 관리하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 생애 최초 주택 혜택, 공시가격 이의신청, 장기보유특별공제 등을 활용하여 절세 전략을 세우세요!